租房子付租金，本是房客的應盡的責任義務，大多數的房東不一定熟悉法律條文與程序，房東在出租房屋的過程中，如果篩選房客不慎很可能遇到租霸，像是房客耍賴「長期欠租」不搬走房子被占用，那將是個相當困擾的問題。 該如何處理以下為您說明：
一、租約未經公證 - 房東請求返還房屋的程序
第一步：催告後終止租約
依租賃住宅市場發展及管理條例（租賃專法）第10條第一項第二款
「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。」
說明：房客積欠的租金或其他費用（像是水電、管理費）累積超過兩個月房屋租金總額，且房東訂繳交期限向房客用書面通知催收過，房客仍沒有支付時，房東可終止租約。
注意：催告後終止租約應依（租賃專法）第10條第二項第一款，
須在終止前30日，檢附相關事證並以書面通知承租人。
第二步：向法院提出訴訟請求返還房屋
終止租約後若向房客請求收回房屋而房客置之不理，房東可準備租約、所有權狀、房屋稅單、存證信函等證明，向法院提出訴訟。
除了請求收回房屋，更可一併向租客請求給付所欠租金、違約金、水電費、管理費、逾期遷讓的租金不當得利等。
第三步：向法院聲請強制執行
取得法院勝訴判決確定後，再向法院聲請強制執行。
房東向法院遞交強制執行申請狀獲准後，執行官會定出一個日期，向霸屋的租客寄出「自動履行命令」，就是要求租客在一定期間之前搬走。
但實務上霸屋的租客通常不會搬走，所以在自動履行命令所要求的時間屆滿後，房東再和執行官另約時間，約好時間再請執行官到出租房屋現場履勘，確定現場狀況。
勘查現場無誤，房東再和執行官約好強制執行的時間，到強制執行當日，法院會通知房東、租客兩邊到場，並請警察到現場協助以完成強制執行。
注意：若未經正當法律程序，房東有可能吃上官司，未經租客同意房東擅自直接開鎖進入出租房間，將租客物品搬出或換鎖、斷水斷電，有可能侵害了租客的居住權及依租約合法使用房屋的權利，一不小心就觸犯刑法的侵入住宅、強制罪等，建議事前諮詢專業律師意見。
二、租約經公證的法律效力 - 逕行強執返還房屋
租約經公證後，房東可以持租約與公證書向法院聲請強制執行，無須再提起訴訟。
房東在出租房子時，訂立書面契約最好要經過公證，這對於對房東的保障是，如果房客不給付租金，或是租期屆滿不搬遷，房東可直接持公證書向法院聲請強制執行，跳過繁瑣的訴訟程序，即可取代確定判決，可避免訴訟程序時間延宕，房東不必擔心反成為弱勢的一方。
注意事項：
公證書具備「實質證據力」，但前提是契約內容要嚴謹寫明「在什麼情況下，房客逕受強制執行」。房東聲請的強制執行，應符合公證書中的約定內容，而且約定內容不需要經過實質審查就可以確定。
且公證書實質證據力以「公證人所實際體驗者、親身見聞為限」。租賃契約進行公證時房東、房客都要出席，且要攜帶國民身分證及印章，而房東還要帶最近一期房屋稅單，至於公證處所。除了法院公證處外，亦可找專職民間公證人進行公證。
強制執行雖能順利把房子要回來，但想跟租客求償欠繳租金或其他費用違約金的話，如未在公證書上具體特定載明時，就得另外再打民事訴訟請求。
最高法院99年度台抗字第882號民事裁定 「違約金之給付，約定應逕受強制執行者，應將其違約事實及違約時應給付金 額，於公證書載明。故公證書上關於違約金之給付，如已將其違約事實及違約時 應給付金額，載明於公證書上，即得作為執行名義。」
三、事前預防：慎重篩選房客
大多數房東、租客在簽約前看房子，都只有一面之緣，彼此陌生。建議在帶看房子時雙方不妨多作交流互相認識，至少作個背景基本調查，才能知道對方是不是好租客、好房東。
房東若擔心遇到租霸，建議可透過 司法院法學資料檢索系統-裁判書查詢
輸入租客姓名即可搜尋對方是否有民事和刑事的訴訟案件，甚至是欠債、曾和其他房東打過官司等，有機會避免遇到不好的租客，雖然可能會有同名同姓的情況，但已經是相對完整的資料。
若遇到租屋糾紛或相關法律問題，歡迎洽詢本所專業律師協助處理。
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